Millones de personas afectadas

Desde que comenzaron las alzas del impuesto predial en 2021- el número de afectados ya supera varios millones de personas. Cuando la ciudadanía reclama, muchos alcaldes responden: ¿Acaso, no es eso lo que vale su propiedad?-, como si el avalúo catastral fuera el mismo que se usa para la compra y venta de inmuebles. Este discurso, erróneo, ha sido utilizado por las administraciones municipales para justificar las alzas en el impuesto predial y al mismo tiempo ha generado temor en los contribuyentes -, quienes piensan que, si se reduce el avalúo catastral de su vivienda a valores justos, se reducirá su valor en el evento de una venta.

Esta situación nos ha motivado a explicar las razones por las cuales el avalúo catastral y el comercial deben mantenerse separados, y a ofrecer argumentos para que la ciudadanía pueda abrir el debate y no siga siendo confundida.

Características y métodos para calcular el  impuesto predial.

El impuesto predial tiene fundamento en los principios de equidad y progresividad, vale decir, su monto se determina sobre la base de que “el que tiene más, paga más”, la destinación del predio, su productividad, el área, el uso del suelo y estrato económico, principalmente. Su reajuste por los concejos municipales debe tomar en cuenta además la inflación y la variación de los precios al consumidor. Sin embargo, la misma ley creó la inequidad al permitir tomar como una de las bases del tributo  el mercado inmobiliario. Si usted es propietario de un inmueble, debe pagar impuesto predial, pero siempre haciendo la consideración de que los impuestos deben establecerse de acuerdo con la capacidad de pago del contribuyente de tal modo que no se ponga en riesgo la propiedad privada; el impuesto predial no debe ser tan alto como para terminar en el embargo del predio. Esto no se está aplicando correctamente en el caso del impuesto predial, cuyo cálculo se hace conforme a la siguiente fórmula:

impuesto predial=avalúo catastral X tarifa

El impuesto predial se calcula con base en el avalúo catastral, el cual, en la mayoría de los casos, se determina a partir de los precios de compra y venta de viviendas en el mercado. Esto significa que el alza en los precios del mercado incrementa directamente el valor del impuesto predial. Veamos:

Según el Censo Nacional de Población y Vivienda, en Colombia hay aproximadamente 13,5 millones de viviendas. De estas, solo entre 50 mil y 75 mil se venden al año. Visto de otra forma, la gran mayoría de viviendas están destinadas a ser habitadas, no para comprar y vender.

Si el propietario no tiene el predio para venderlo, sino para vivir en él, ¿por qué el impuesto predial se calcula con base en los precios de compra y venta? Con mayor razón si tomamos en consideración que los precios del mercado suben constantemente superando el ritmo de aumento de la capacidad de pago de las personas. Nos explicamos: 

Evolución de los precios de la vivienda y del salario de los colombianos

En 2012, de la totalidad de la población ocupada en Colombia, la mitad ganaba un salario mínimo o menos, y el 86% no alcanzaba a recibir dos salarios mínimos. Con base en estos datos, es posible afirmar que la evolución del salario mínimo refleja el nivel de capacidad de pago de la ciudadanía, incluida su habilidad para cubrir impuestos como el predial, como se evidencia en el siguiente cuadro:

En el gráfico anterior se observa la tendencia constante al alza en los precios de la vivienda (avalúos comerciales). En los últimos 10 años, el salario mínimo ha aumentado (en términos reales) un 20%, mientras que los precios de la vivienda se han duplicado. Esta alza descontrolada en los precios de la vivienda respalda la conclusión de Robert Shiller, Premio Nobel de Economía, quien predijo la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos. Shiller sostiene que los precios de la vivienda en Colombia están siguiendo una trayectoria alarmante, similar a la que precedió la crisis inmobiliaria en ese país ocurrida en 2008.

El gráfico también destaca que, año tras año, el precio de la vivienda se acrecienta  más con relación al salario mínimo,  lo que permite concluir que ligar el predial a los avalúos comerciales alejará este impuesto cada vez más de la capacidad de pago de la ciudadanía.

Es importante aclarar que no todos los años la población sentirá de inmediato el impacto del  incremento en los precios de la vivienda, ya que el avalúo catastral no se ajusta al valor comercial anualmente, sino cuando hay una actualización catastral. En otras palabras, el crecimiento de los avalúos se acumula año tras año, y cuando se realiza la actualización catastral, los contribuyentes experimentan el golpe acumulado. En muchos casos, este tendrá el sello de una acción confiscatoria de la propiedad ante la incapacidad de pago de los moradores. Por ejemplo, en Soacha, luego de las alzas del predial se disparó el número de propietarios que no podían pagar su impuesto predial, esto trajo como consecuencia que al 2023 estuvieran en trámite 30 mil cobros coactivos que han puesto – en riesgo la propiedad de más de 100 mil habitantes. Este es el problema de sujetar – el predial a un avalúo catastral, que está a su vez anclado al — mercado inmobiliario con comportamiento de alzas descontroladas.

Si no es con los precios del mercado, ¿Cómo hacerlo?

En el mundo existen diversas metodologías para calcular el avalúo catastral de las propiedades. Un ejemplo común es basarse en los costos de construcción de las edificaciones, los cuales tienden a mantener precios más estables en comparación con los avalúos comerciales.

En la gráfica anterior se observa una tendencia más estable en los precios de construcción. Esto permite afirmar – que el impuesto predial tiene-un comportamiento más estable si su base se calcula – utilizando los costos de construcción en lugar de los precios del mercado inmobiliario, considerando además la depreciación acumulada del edificio.

Este enfoque, conocido como el método de costo de reposición, ya está definido en la normativa del IGAC. Sin embargo, el método más comúnmente utilizado sigue siendo el basado en el mercado.

Es importante destacar que el método de costo de reposición no es aplicable a la totalidad de los predios. El IGAC también contempla otros métodos, como el de capitalización de rentas o ingresos, que busca establecer el valor comercial en función de las rentas potenciales del predio, y el método residual, más adecuado para terrenos sin construcciones pero en la perspectiva de proyectos urbanísticos-

Para frenar la crisis de las alzas del predial es determinante que el presidente Gustavo Petro y el IGAC descarten el método del mercado como principal y consideren eliminarlo de la normativa debido a su carácter especulativo. Esto solo se logrará con la creación y consolidación de una plataforma nacional que unifique a todos los sectores sociales y políticos y se movilice por un predial  justo, equitativo y progresivo-.

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Cuatro años han pasado desde el inicio de la actualización catastral con enfoque multipropósito en Colombia, y la gente no aguanta más. El resultado:  el incremento abusivo en el impuesto predial; la privatización de los servicios catastrales y el marchitamiento del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Frente a la primera de estas consecuencias hay que decir que en la actualidad y por razón de la Política Nacional Catastral, miles de personas están debatiéndose entre pagar este impuesto  o  perder  su  propiedad.  ¿Quiénes  son  los  responsables?  ¿Quiénes  pueden  cambiar  esta situación? ¿Qué debemos hacer?

Como   lo   he   explicado   en   artículos   anteriores:  Desastre   catastral [1] y Gravosa región metropolitana  [2],  treinta   y   tres   años   de descentralización fiscal han dejado un balance amargo para la gente y los municipios.  Según datos   del   DANE   (2022),   mientras   las   transferencias   del   gobierno   nacional   a   los   entes territoriales se han reducido en casi un punto y medio del Producto Interno Bruto (PIB) durante los últimos veinte años, los impuestos locales se han disparado, los más onerosos el impuesto predial y el de industria y comercio. En suma, los gobiernos nacionales han condenado a los municipios a financiarse con incrementos en los impuestos territoriales que se suman a la alta carga tributaria nacional que sufren los ya golpeados bolsillos de propietarios y empresarios.

Desde que entró en vigencia la Constitución de 1991 todos los presidentes han ejecutado a rajatabla una política económica de abandono presupuestal sistemático a los entes territoriales, con el eufemismo de promover la “autonomía financiera” y el “fortalecimiento de las finanzas municipales”. Política que, en últimas, busca retener recursos nacionales para honrar el pago del servicio de la deuda externa (pública y privada). Empréstitos   crecientes   que   ascienden   en   enero   de   este   año,   según   el   periódico Portafolio, al 54,1% del PIB. Es decir, a 198.034 millones de dólares. Así las cosas,  la deuda externa del sector público a enero del 2024 fue de US $114.137 millones, mientras que la del sector privado fue de US $83.897 millones, con el agravante de que la deuda pública es la de mayor   aumento,   que   en   el   último   año   fue   de   un   7,17%[3].

La raíz del problema, las imposiciones del FMI y del BM.

Política neoliberal impuesta por el Fondo Monetario Internacional y el Banco Mundial con la cual se reglamentó el sistema general de participaciones. Fue consagrada por el gobierno de Andrés Pastrana en el Acto Legislativo 01 y la Ley 715 del 2001 y profundizado luego por Álvaro Uribe Vélez en 2007 con el Acto Legislativo 04 y la Ley 1176 de 2007. Todo un descarado desamparo presupuestal en nombre de una nociva autonomía territorial, que deja a los municipios a su suerte y favorece al capital financiero internacional a costa de nuestra soberanía nacional.

En este marco y por cuenta de la implementación del Catastro Multipropósito, he denunciado en múltiples y justas movilizaciones en decenas de municipios de Colombia las abusivas alzas en el impuesto predial derivadas de la actualización de los catastros durante los últimos cuatro años. Pero, ¿qué es el Catastro Multipropósito? Es una política apoyada, por acción u omisión, por todos los gobiernos nacionales, incluido el actual de Gustavo Petro, y por algunos   alcaldes   y   gobernadores,   que   tiene   como   objetivo   gestionar   el   catastro   como   un inventario o censo de los bienes inmuebles localizados en el territorio nacional al servicio de la “…formulación e implementación de diversas políticas públicas y procesos de gestión territorial, contribuyendo al desarrollo, el ordenamiento territorial, brindando mayor seguridad jurídica y optimizando el mercado inmobiliario” (DNP, 2023, p. 10) Política auspiciada desde organismos internacionales como FMI y BM, e incluida en el punto 1.1.9 del Acuerdo de Paz de la Habana en el 2016.

Catastro multipropósito e impuesto predial.

La actualización catastral y su carácter multipropósito es correcta cuando está al servicio del mejoramiento de la formación catastral y el desarrollo soberano del país, pero el modelo actual no es el caso por cuanto su actual carácter fiscalista está diseñado para transferir a las personas -vía cobros del impuesto predial- la responsabilidad de sostener las finanzas de los municipios, alcahueteando con esto la desatención presupuestal por parte del gobierno central. 

Dentro de los 180 municipios de Colombia que estaban actualizados o lo han realizado durante los últimos años, 28 pertenecen a Cundinamarca, donde se han registrado incrementos en el impuesto predial del 700 % al 5000 % en algunos casos. El problema no está sólo en los gestores y operadores catastrales, ya que sea quien sea el que haga la actualización, el resultado siempre será el mismo. El Problema de fondo está en la Política Nacional de Catastro Multipropósito, la Política Tributaria Nacional, las tarifas y la ley de topes (Ley 1995 del 2019); pues el Impuesto Predial derivado de estas actualizaciones es absurdo y no corresponde a la capacidad económica de las personas. Son impuestos arbitrarios e impagables para muchos ciudadanos que en medio de la crisis económica y social que vive el país, no tienen cómo pagarlos. En 2023, según concepto de la Alcaldía Municipal, se registraban solo en Soacha medidas cautelares, en virtud de los procesos de cobro coactivo iniciados, sobre un total de 29.834 inmuebles de propiedad de contribuyentes que habían presentado mora en el cumplimiento del pago de este impuesto.

Desligar el avalúo catastral del comercial.

Una de las múltiples causas que explican este aumento exagerado es que el modelo amarra el avalúo catastral al avalúo comercial, generando serias distorsiones producto de un mercado inmobiliario, que siempre es inestable y especulativo. Tal como lo señala Sergio Tovar, líder ciudadano en el municipio de Soacha: “En Colombia, Cesar Gaviria ligó el avalúo catastral entre un 40% y 100% al comercial, Santos lo subió al 60% y (el exalcalde) Saldarriaga definió para Soacha que la relación fuera del 80%. Esto representa un grave problema en tanto que, según el DANE, los avalúos comerciales de Soacha están creciendo muy por encima de lo que sube el salario mínimo año a año. En los últimos 9 años el salario aumentó en términos reales un 9%, pero los avalúos crecieron un 47%.” [4]

Fortalecer el IGAC y no más privatizaciones.

Otros factores importantes dentro de este desastre catastral, que  contribuyen a explicar los errores técnicos evidenciados, han sido: el debilitamiento del IGAC iniciado desde la administración de Juan Manuel Santos; la habilitación de la gestión catastral a cualquier entidad pública nacional o territorial (departamento o municipio) y la privatización de los operadores catastrales implantada en el gobierno de Iván Duque, no modificada aún por Gustavo Petro [5].

Exijamos modificaciones en beneficio de los colombianos. 

¿Quiénes pueden cambiar esta situación? El presidente Gustavo Petro y el Congreso de la República. ¿Qué debemos hacer? Exigirles el aplazamiento de la actualización catastral a nivel nacional en el marco del  Decreto 148 de 2020 y la  Ley 14 de 1983 (Artículo 10 y subsiguientes) y reclamarles una modificación estructural de la política catastral encaminada a separar el avalúo comercial del avalúo catastral; fortalecer el  Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que haga bien las cosas y frene la privatización de la gestión y operación catastral, y defina unas tarifas  justas y unos  topes  realmente efectivos. En la medida que continúe  el proceso de actualización catastral bajo el modelo actual, más gente se verá empobrecida. Llamo a un proceso nacional amplio que unifique a una gran diversidad de sectores sociales y políticos para avanzar en el estudio del problema, organizarnos y movilizarnos.

[1]. https://www.las2orillas.co/desastre-catastral-las-alzas-y-precios-de-locos-de-un-impuesto-predial-impagable

[2] https://www.las2orillas.co/empantanado-en-que-va-el-gran-proyecto-bogota-region-metropolitana

[3] https://www.portafolio.co/economia/finanzas/deuda-externa-comenzo-el-2024-en-198-034-millones-de-dolares-602367

[4] https://periodismopublico.com/cual-es-la-reforma-que-necesita-el-predial-en-soacha

[5] https://www.las2orillas.co/el-predial-no-entraria-en-el-cambio-del-gobierno-petro

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